[한국 부동산]임대차 3법이 다시 화두로.

 

임대차 3법은 

전월세상한제

계약갱신청구권제

전월세신고제

이렇게 3개의 법안을 의미하며

이 3개 법안은 하나로 묶여서 시스템화 되어있다고 보면 됩니다. 

 

 

임대차 3법은 20년 7월 30일 국회 본회의에서 의결되어

31일 심의 의결이 되었고 의결 즉시 바로 시행되었습니다. 

전월세 신고제는 21년 6월 1일부터 시행되었습니다. 

 

전월세상한제와 계약갱신청구권제는 직접 연결된 법안으로 볼 수 있는데

전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 제한하는 것이고

계약갱신청구권제는 기존 2년에서 4년으로 계약 연장을 보장해주는 것입니다. 

 

그리고 전월세신고제는 이 2개 법안이 잘 시행되고 있는지 

정부에서 관리하기 위해 만들어진 법안입니다. 

계약갱신을 통해 2년 추가 연장을 잘해줬는지

임대료는 5% 안에서만 올렸는지를 확인하기 위해서 

전월세거래 등 주택 임대차 계약시 

집주인이나 세입자가 30일 이내에 주택 소재지 관청에

임대차보증금 등 임대차 계약 정보 신고하라는 것이죠. 

 

겉보기에는

2년만 거주 안정이 보장되있던 임차인에게

4년으로 계약기간을 늘려주는 것 뿐만 아니라

거주비용이 5%까지만 증가한다는 순기능을 준다라고 평가할 수 있지만

임차인에게 좋다면, 임대인에게는 불리한게 당연하겠죠. 

 

결과만 본다면

20년 7월 임대차법 시행 이후

21년 6월까지 11개월간 서울 아파트 평균 전세가격은

25.5% (KB 부동산 자료)가 올랐고

이는 전년 상승률인 7.6%에 비해 4배 정도 더 큰 상승이 발생했습니다. 

그리고 동 기간 매매가격은 20.3% 올랐습니다. 

 

왜 이런 결과가 도래했는가를 보면

시장이 자연스럽게 균형을 이루었다가

임대차 3법이 등장하면서

 

1. 임차인의 입장에서

-임대차 3법의 표면적 내용만 보면 임차인은 거주 형태 중 전세를 선택하는 것이 무조건 이익. 즉, 매수자의 상승.

-매수자 상승으로 인한 1차 가격 상승 발생

 

2. 임대인의 입장에서

-전세에 대한 매력도 하락. 차라리 매도를 하든 원하는 전세가를 기다리든, 월세를 놓든. 즉, 매도자의 감소. 

-매도자 감소로 인해 2차 가격 상승 발생

 

3. 시장적인 수급 요인

-임대차 3법 이전, 이후 신규 공급이 부족한 상황.

-줄어든 기존 전세 매물을 채울만큼의 신규 전세 매물이 없음. 

 

 

풀어서 이야기해보자면

임대차 3법으로 인해

임차인 입장에서는 전세가 월세나 매매보다 굉장히 매력적으로 바뀌게 되었습니다.

반대로

임대인 입장에서는 전세가 월세나 매매보다 훨씬 비경제적으로 바뀌게 되었습니다. 

여기에 더해 충분하지 못한 신규 매물 공급은

결국 매수의 증가와 매물의 감소라는 2가지 가격 상승 요인을 만나 전세가의 상승을 부추겼고

전세가의 상승은 긴 역사를 봤을 때 매매가의 상승으로 이어졌기 때문에

자연스럽게 매매가의 상승으로까지 연결되었습니다. 

 

결국 임대차 3법이 악법으로 평가받는 가장 큰 이유는

정부에서 너무 1차원적으로 법을 만들었고

결과적으로 집값, 거주비용을 높이기만 했기 때문입니다. 

심지어 기타 비용마저도 올라간 셈이 되었죠. 임대인과 임차인간 관계 악화는 덤입니다. 

아무래도 '법대로 하자'는 말이 합리적이기도 하면서

동시에 관계의 단절을 의미하는 것이 아닌가 생각해봅니다.